Hipotecarse sin riesgos

Para conseguir una buena hipoteca suele ser necesario disponer de unos ahorros de más del 20% del coste de la vivienda.

Comisiones, cláusulas, tasaciones, gastos extras, plazos, tipos de interés… Todo lo que hay que saber antes de firmar con la entidad financiera.

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Publicado en MiBolsillo, 20 Minutos

En tiempos de tribulación, no hagas mudanza, decía Ignacio de Loyola, y la frase bien podría aplicarse al actual mercado hipotecario español, donde, asfixiados por la crisis, cada vez son menos los que se deciden a embarcarse en la aventura de comprar una vivienda, no tanto por prudencia como por falta de dinero.

Según los últimos datos del INE, del pasado mes de junio, el número de hipotecas sobre viviendas descendió un 23,5% en el primer semestre, respecto al mismo periodo del año anterior. Y las cifras que maneja el Centro de Información Estadística del Notariado son por el estilo: la venta de viviendas registradas en junio sufrió una caída interanual del 26,9%, lo que sitúa el número de operaciones mensuales en un tercio de las registradas en el mismo mes de 2007. En cualquier caso, los años en los que contratar una hipoteca era casi algo rutinario y poco menos que automático han pasado a la historia.

El bolsillo ya no está para fiestas, y, cuando se trata de la mayor inversión que la mayoría de los ciudadanos hará en toda su vida, mejor mirarla con lupa. Con esa intención, y como parte de una serie de acciones destinadas a fomentar la transparencia en las relaciones entre entidades y consumidores, el Banco de España ha publicado recientemente la Guía de acceso al préstamo hipotecario.

Se trata de un documento muy detallado que, sin embargo, peca de demasiado extenso (75 páginas), de excesivamente técnico para el ciudadano no versado en el lenguaje financiero, y de no ser lo suficientemente claro al informar sobre los riesgos de cuestiones clave como las famosas cláusulas suelo, donde se limita a exponer la normativa vigente. Según la OCU, la guía está hecha más a la medida de las entidades financieras que a la de los usuarios. Aún así, puede ser un buen manual para poder entrar en el banco sabiendo mejor el terreno que pisamos.

Estas son, tomando como base la guía del Banco de España, diez claves que hay que tener en cuenta antes de estampar la firma en un contrato hipotecario:

1.- Informarse: Primero, sobre las condiciones del inmueble que queremos adquirir (es importante acudir al Registro para comprobar que la información sobre su propiedad es cierta), y, segundo, sobre la legislación que nos protege (Orden EHA/2899/2011 y Circular 5/2012 del Banco de España). Después, sobre cuál es la oferta hipotecaria que más nos conviene, comparando entre las distintas opciones. En cuantos más bancos preguntemos, mejor, fijándonos no solo en las condiciones económicas de la operación, sino también en si se garantiza la devolución del préstamo con un inmueble que podría perderse en caso de impago, o en los posibles mayores gastos de formalización de un préstamo hipotecario respecto a los de uno personal.

2.- ¿Puedo pagar? ¿Cuál es la relación entre mis ingresos y mis gastos? ¿Como preveo que será en el futuro? Para calcular la capacidad de pago, la entidad de crédito solicitará, además de los ingresos (netos de impuestos y otras deudas), el historial crediticio del cliente, con el fin de asegurarse de que no hay situaciones de impago, junto a su capacidad de generación de recursos. Para ello se valorarán, entre otras cosas, la edad, el estado civil, el número de miembros de la familia, la profesión, el tipo de contrato laboral, el comportamiento con la entidad, y la antigüedad en el trabajo y en la ciudad de residencia. Para conseguir buenas condiciones es necesario disponer de unos ahorros de más del 20% del coste de la vivienda. De hecho, para muchas entidades es un requisito indispensable.

3.- ¿Qué pasa si no pago? La Ley Hipotecaria permite pactar en la escritura del préstamo hipotecario que éste se satisfaga solamente con los bienes hipotecados, sin alcanzar a los demás bienes del patrimonio del deudor. Es lo que se conoce como dación en pago, algo que solo se aplica cuando se acuerda expresamente. Si ese pacto no existe (lo más habitual), la hipoteca no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el Código Civil, de forma que éste responderá del reembolso con todos sus bienes y, además, la entidad acreedora contará con la garantía específica de la hipoteca.

4.- La tasación. Para conseguir una garantía adecuada del préstamo que se va a conceder, el prestamista exigirá que el inmueble que se va a hipotecar sea tasado, es decir, que una entidad debidamente habilitada determine cuál es su valor estimado. Al ser el inmueble la principal garantía de estas operaciones, su situación en el momento de la concesión (construido o por construir, estado de conservación, ubicación…) influye en su valoración. La tasación, sin embargo, no supone ninguna garantía de que ese valor se mantendrá a lo largo del tiempo. El futuro deudor tiene derecho a proponer y elegir, de mutuo acuerdo con la entidad, la persona o empresa que vaya a llevar a cabo la tasación. La tasación determina, junto con la capacidad de pago del cliente y el porcentaje de financiación, el importe del préstamo.

5.- Porcentaje de financiación. Normalmente, las entidades no concederán un porcentaje de financiación que supere el 80% del valor de tasación. Pero el préstamo que esté dispuesto a otorgar el banco dependerá también de otros factores, como la política comercial de concesión de préstamos de la propia entidad, la capacidad financiera del solicitante, la aportación de avales o garantías adicionales, etc.

6.- Los plazos. En la elección del plazo de amortización del préstamo se debe tener en cuenta que alargarlo mucho supone un pago total de intereses mayor, mientras que acortarlo en exceso puede implicar una carga financiera mensual muy elevada. Por otra parte, realizar amortizaciones parciales para acortar el plazo puede suponer costes en comisiones y gastos. Si no varía el tipo de interés, cuanto mayor sea el plazo del préstamo, menor será la cuota. Pero cuando los plazos son ya largos, la disminución de las cuotas es mucho menos perceptible, sobre todo cuanto mayor es el tipo. Un ejemplo: Para un préstamo de 200.000 euros a un tipo de interés del 2,5%, y suponiendo que este tipo no cambie, se pagaría a 15 años una cuota mensual de 1.334 euros, y los intereses ascenderían a 40.044 euros. Para 20 años se pagaría una cuota de 1.060 euros, pero con unos intereses de hasta 54.353 euros. Y para un crédito por 30 años habría que pagar 790 euros cada mes, pero con unos 84.487 euros de intereses.

7.- El tipo de interés. Puede ser fijo o variable, dependiendo de si se mantiene o no constante a lo largo de la vida del préstamo. Si es fijo (poco frecuente) el cliente no se verá perjudicado por las posibles subidas, ni se beneficiaría de las bajadas. La cuota será siempre la misma. No hay riesgo, pero tiene un coste, ya que las operaciones a tipo fijo suelen hacerse a un tipo de interés más alto. Si, por el contrario, el tipo es variable, éste evolucionará en función de un índice que se acuerda como referencia (por ejemplo, el euríbor) y al que, habitualmente, se le suma un margen o diferencial constante. El riesgo se compensa por el menor precio (al inicio, al menos) del préstamo a dicho índice o tipo. En ocasiones, en los préstamos a tipo variable hay un plazo inicial en el que el interés es fijo.

8.- Cláusulas suelo y techo. En algunos préstamos se incluyen cláusulas por las que se limita la variación del tipo de interés, lo que comúnmente se denominan “suelos” y “techos”. En el caso de que se limiten las subidas, el posible beneficio es para el cliente, ya que, si el tipo de interés llegase a superar dicho límite (el “techo”), se aplicaría éste. Ahora bien, si se limitan las bajadas, en aquellos préstamos que tengan este límite inferior (el “suelo”), cuando la aplicación del tipo pactado diera como resultado un tipo inferior a dicho suelo, se aplicaría éste y no el resultante de la revisión. Esta última situación beneficia a la entidad prestamista, que de este modo se asegura unos ingresos mínimos en momentos de bajadas de tipos de interés. El pasado 9 de mayo el Tribunal Supremo anuló las cláusulas suelo de las hipotecas de BBVA, NCG Banco y Cajamar, al considerar que no eran transparentes. Después de que el alto tribunal sentara jurisprudencia, se han sucedido las sentencias contra entidades financieras en las que se han anulado las cláusulas suelo.

9.- La TAE. Para poder comparar préstamos con condiciones diferentes se utiliza un indicador: la Tasa Anual Equivalente (TAE). En forma de tanto por ciento anual, la TAE revela el coste de un producto financiero, ya que incluye el interés y los gastos y comisiones bancarias, teniendo en cuenta también la periodicidad con las que se efectúan los pagos. Las entidades están obligadas a informar sobre la TAE de sus operaciones en la publicidad que hagan de sus productos, en la información precontractual que deben poner a disposición de sus clientes, en las ofertas vinculantes, en los contratos y en los documentos que tienen que enviar cada vez que se pague una cuota.

10.- Comisiones y gastos. Las comisiones son las cantidades, distintas de los intereses, que las entidades de crédito cobran por la prestación de sus servicios (por ejemplo, estudiar su solicitud y abrir el préstamo, modificar el contenido de los contratos, cancelar anticipadamente la operación, etc.). Solo podrán cobrarse por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente, y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos. Las entidades deberán informar previamente a los clientes del importe de las comisiones por los servicios que vayan a prestarles, así como de los gastos que vayan a repercutirles. Entre las comisiones más comunes están la de apertura de préstamo, la de emisión de cheque bancario y la de subrogación por cambiar de deudor. Además de las comisiones, se producen una serie de gastos que normalmente corren a cargo del solicitante del préstamo (tasación, seguros, gestiones administrativas, notarios, registros, impuestos).

Ojo con los chollos

La tendencia de las entidades es ofrecer mejores condiciones económicas a cambio de una vinculación del cliente a través de diversos productos. La guía del Banco de España señala que, con el fin de minimizar el riesgo, se puede contratar una cobertura que amortigüe el impacto que tiene una subida del tipo de interés sobre las cuotas a pagar. La OCU advierte de que estas coberturas son productos financieros de alto riesgo que han provocado “enormes pérdidas” a los consumidores.

El notario que yo quiera

El Reglamento Notarial consagra el derecho de los particulares a la libre elección de notario que, por ley, deberá intervenir en el contrato de la hipoteca. El cliente tiene también derecho a examinar el borrador de la escritura del préstamo en el despacho del notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento. El notario, por su parte, deberá ayudar al cliente e impedir situaciones de abuso o de imposición de cláusulas inapropiadas o ilegales.


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